BAURECHT
Die Abnahme

Mit dieser Information moechten wir Ihnen einen Ueberblick ueber die Abnahme waehrend einer Bauabwicklung geben.

Die Abnahme ist der rechtlich bedeutsamste Vorgang eines Bauvorhabens. Durch eine sorgsam vorbereitete und durchgefuehrte Abnahme lassen sich viele Probleme vermeiden. Leider kann diese Information nur die wichtigsten Eckpunkte enthalten und dient nur zur Erstinformation.

 

Was versteht man unter Abnahme?

 

Mit der Abnahme nimmt der Auftraggeber/ Bauherr die Leistung des Auftragnehmers/ Bautraegers an und erkennt damit die Leistung als vertragsgemaess erbracht an.

Rechtliche Grundlage zwischen den Parteien ist der Bauvertrag. Meist wird durch diesen Vertrag die VOB (Verdingungsordnung fuer Bauleistungen) zur Grundlage der vertraglichen Beziehung gemacht. Ansonsten gilt das BGB (Buergerliches Gesetzbuch).

Der Abnahmebegriff ist in beiden Gesetzen gleich zu verstehen.

 

Beim BGB-Vertrag kann ein Gutachter die Maengelfreiheit bescheinigen (= sog. Fertigstellungsbescheinigung gem. ¤ 641 BGB) und somit die Abnahme ersetzen.

 

Wann kann die Abnahme verweigert werden?

 

Die Abnahme kann nur bei wesentlichen Maengeln verweigert werden. Werden unwesentliche Maengel geruegt, kann die Abnahme nicht verweigert werden. Wird die Abnahme zu Unrecht abgelehnt, tritt die Abnahmewirkung erst ein, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber eine Frist zur Abnahme gesetzt hat und diese abgelaufen ist.

Ein wesentlicher Mangel liegt vor, wenn es unmoeglich ist, die Bauleistung als solche zu nutzen.

Kriterien, die zur Beurteilung herangezogen werden koennen, sind:

 

-          Fehlt eine zugesicherte Eigenschaft?

-          Sind die Beseitigungskosten unverhaeltnismaessig hoch?

-          Sind die Beseitigungsarbeiten schwierig?

 

Wann kommt es zur Abnahmefiktion?

 

Bei einer Abnahmefiktion treten die Wirkungen der Abnahme ein, ohne dass eine Abnahme durchgefuehrt wurde.

 

Bei einem BGB-Vertrag setzt die Abnahmefiktion gem. ¤ 640 I S. 3 BGB voraus, dass das Werk abnahmereif ist und die vom Unternehmer unter Fristsetzung verlangte Abnahme nicht stattfindet. Hier traegt der Auftragnehmer das Risiko, dass das Werk abnahmereif ist.

 

Beim VOB-Vertrag tritt die Fiktion, wenn keine Abnahme verlangt wird, innerhalb von 12 Werktagen ein. Falls eine Fertigstellungsmitteilung ausgestellt wurde und das Bauwerk benutzt wird, tritt die Fiktion nach 6 Tagen ein.

 

Welche Wirkung hat die Abnahme?

 

-          Mit der Abnahme tritt eine Verschiebung der Beweislast ein. Nach der Abnahme muss der Auftraggeber den Mangel beweisen.

-          Die Gefahr geht vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber ueber.

-          Der Kaufpreis bzw. die Verguetung wird faellig.

-          Nach der Abnahme kann der Auftraggeber Maengelansprueche bezueglich der Ansprueche, die bei der Abnahme bekannt waren, nur geltend machen, wenn sie im Protokoll aufgefuehrt wurden.

-          Fuer Maengel, die bei der Abnahme nicht vorbehalten wurden, verliert der Auftraggeber seinen Anspruch auf Nachbesserung. Unter Umstaenden besteht jedoch ein Schadensersatzanspruch.

-          Mit der Abnahme beginnt die Verjaehrung der Gewaehrleistungsansprueche.

 

Warum ist eine Vorbegehung sinnvoll?

 

Bei der Abnahme selber hat man selten die Zeit zu ueberpruefen, ob das Objekt in jedem Detail mit der Baubeschreibung uebereinstimmt. Empfehlenswert ist es, daheim eine ausfuehrliche Liste anhand der Baubeschreibung  aufzustellen und bei der Vorbegehung Punkt fuer Punkt zu pruefen, ob Maengel vorliegen. Ansonsten besteht die Gefahr, wichtige Kleinigkeiten zu uebersehen.

 

Was sollte bei der Vorbegehung geprueft werden?

 

Man sollte

 

-          alle Waende innen und aussen (genaue Kontrolle bei Fliesen)

-          Fenster und Tueren auf Dichtung und Schliessung

-          Steckdosen, Lichtschalter, Antennen und Telefondosen (Anzahl, Ort)

-          alle Wasseranschluesse (Kueche, Bad, WC)

-          Heizkoerper mit Ventil

-          Saemtliche Zaehler (Waermemengen- , Kalt-, und Warmwasserzaehler)

-          Gelaender (insb. Hoehe) und Treppen (insbesondere, ob stabil)

-          Rolllaeden, Dachrinnen, Verblechungen

-          Garage, Stellplatz, Bepflanzungen, Zuwege

-          vereinbarte Accessoires (z.B. Badzubehoer)

-          Sonderwuensche

-          usw.

 

genau betrachten und die Funktionsfaehigkeit ueberpruefen.

 

Welche Punkte sollte das Abnahmeprotokoll enthalten?

 

-          genaue Bezeichnung des Bauvorhabens

-          Abnahmedatum

-          anwesende Personen und deren Funktion

-          Beginn und Ende der Gewaehrleistung

-          saemtliche Maengel

-          Zaehlerstaende

-          erhaltene Schluessel

-          UNTERSCHRIFT beider Parteien

 

Kann man bei Maengeln Geld zurueckbehalten?

 

Grundsaetzlich ja. Meistens wurde hierueber bereits im Bauvertrag eine Regelung getroffen, meist wurde eine Regelung Ÿber die Hoehe des zurueckbehaltenen Geldes getroffen.

Wurde nichts vereinbart, ist  es schwierig, festzulegen, wie viel Geld zurueckbehalten werden darf.

Die zurueckbehaltene Summe muss angemessen sein und darf nicht unverhaeltnismae§ig hoch sein.

Als Faustregel kann man sagen, dass die zweifachen Maengelbeseitigungskosten zurueckbehalten werden duerfen, manchmal kommt auch der dreifache Betrag in Betracht.

 

 

 

 

 

Fuer weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfuegung:

 

KANZLEI KESLAR & KOLLEGEN

 

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