BAURECHT
Die Abnahme |
Mit dieser Information moechten
wir Ihnen einen Ueberblick ueber
die Abnahme waehrend einer Bauabwicklung geben.
Die Abnahme ist der rechtlich bedeutsamste
Vorgang eines Bauvorhabens. Durch eine sorgsam vorbereitete und durchgefuehrte Abnahme lassen sich viele Probleme
vermeiden. Leider kann diese Information nur die wichtigsten Eckpunkte
enthalten und dient nur zur Erstinformation.
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Was versteht man unter Abnahme?
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Mit der Abnahme
nimmt der Auftraggeber/ Bauherr die Leistung des Auftragnehmers/ Bautraegers an und erkennt damit die Leistung als vertragsgemaess erbracht an. Rechtliche
Grundlage zwischen den Parteien ist der Bauvertrag. Meist wird durch diesen
Vertrag die VOB (Verdingungsordnung fuer
Bauleistungen) zur Grundlage der vertraglichen Beziehung gemacht. Ansonsten
gilt das BGB (Buergerliches Gesetzbuch). Der
Abnahmebegriff ist in beiden Gesetzen gleich zu verstehen. Beim
BGB-Vertrag kann ein Gutachter die Maengelfreiheit
bescheinigen (= sog. Fertigstellungsbescheinigung gem. ¤ 641 BGB) und somit
die Abnahme ersetzen. |
Wann kann die Abnahme
verweigert werden?
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Die
Abnahme kann nur bei wesentlichen Maengeln
verweigert werden. Werden unwesentliche Maengel geruegt, kann die Abnahme nicht verweigert werden. Wird
die Abnahme zu Unrecht abgelehnt, tritt die Abnahmewirkung erst ein, wenn der
Auftragnehmer dem Auftraggeber eine Frist zur Abnahme gesetzt hat und diese
abgelaufen ist. Ein
wesentlicher Mangel liegt vor, wenn es unmoeglich
ist, die Bauleistung als solche zu nutzen. Kriterien,
die zur Beurteilung herangezogen werden koennen,
sind: -
Fehlt eine zugesicherte Eigenschaft? -
Sind die Beseitigungskosten unverhaeltnismaessig
hoch? -
Sind die Beseitigungsarbeiten schwierig? |
Wann kommt es zur
Abnahmefiktion?
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Bei einer
Abnahmefiktion treten die Wirkungen der Abnahme ein, ohne dass eine Abnahme durchgefuehrt wurde. Bei einem
BGB-Vertrag setzt die Abnahmefiktion gem. ¤ 640 I S. 3 BGB voraus, dass das
Werk abnahmereif ist und die vom Unternehmer unter
Fristsetzung verlangte Abnahme nicht stattfindet. Hier traegt
der Auftragnehmer das Risiko, dass das Werk abnahmereif
ist. Beim
VOB-Vertrag tritt die Fiktion, wenn keine Abnahme verlangt wird, innerhalb
von 12 Werktagen ein. Falls eine Fertigstellungsmitteilung ausgestellt wurde
und das Bauwerk benutzt wird, tritt die Fiktion nach 6 Tagen ein. |
Welche Wirkung hat die Abnahme? |
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Mit der Abnahme tritt eine Verschiebung der Beweislast ein. Nach der Abnahme
muss der Auftraggeber den Mangel beweisen. -
Die Gefahr geht vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber ueber. -
Der Kaufpreis bzw. die Verguetung wird faellig. -
Nach der Abnahme kann der Auftraggeber Maengelansprueche
bezueglich der Ansprueche,
die bei der Abnahme bekannt waren, nur geltend machen, wenn sie im Protokoll aufgefuehrt wurden. -
Fuer Maengel, die bei der Abnahme
nicht vorbehalten wurden, verliert der Auftraggeber seinen Anspruch auf
Nachbesserung. Unter Umstaenden besteht jedoch ein
Schadensersatzanspruch. -
Mit der Abnahme beginnt die Verjaehrung der Gewaehrleistungsansprueche. |
Warum ist eine Vorbegehung sinnvoll? |
Bei der
Abnahme selber hat man selten die Zeit zu ueberpruefen,
ob das Objekt in jedem Detail mit der Baubeschreibung uebereinstimmt.
Empfehlenswert ist es, daheim eine ausfuehrliche
Liste anhand der Baubeschreibung
aufzustellen und bei der Vorbegehung Punkt fuer
Punkt zu pruefen, ob Maengel
vorliegen. Ansonsten besteht die Gefahr, wichtige Kleinigkeiten zu uebersehen. |
Was sollte
bei der Vorbegehung geprueft werden? |
Man
sollte -
alle Waende innen und aussen
(genaue Kontrolle bei Fliesen) -
Fenster und Tueren auf Dichtung und Schliessung -
Steckdosen, Lichtschalter, Antennen und Telefondosen (Anzahl, Ort) -
alle Wasseranschluesse (Kueche,
Bad, WC) -
Heizkoerper mit Ventil -
Saemtliche Zaehler (Waermemengen- , Kalt-, und Warmwasserzaehler) -
Gelaender (insb. Hoehe) und Treppen
(insbesondere, ob stabil) -
Rolllaeden, Dachrinnen, Verblechungen -
Garage, Stellplatz, Bepflanzungen, Zuwege -
vereinbarte Accessoires (z.B. Badzubehoer) -
Sonderwuensche -
usw. genau betrachten und die Funktionsfaehigkeit ueberpruefen. |
Welche
Punkte sollte das Abnahmeprotokoll enthalten? |
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genaue Bezeichnung des Bauvorhabens -
Abnahmedatum -
anwesende Personen und deren Funktion -
Beginn und Ende der Gewaehrleistung -
saemtliche Maengel -
Zaehlerstaende -
erhaltene Schluessel -
UNTERSCHRIFT beider Parteien |
Kann
man bei Maengeln Geld zurueckbehalten? |
Grundsaetzlich ja. Meistens wurde hierueber bereits
im Bauvertrag eine Regelung getroffen, meist wurde eine Regelung Ÿber die Hoehe des zurueckbehaltenen
Geldes getroffen. Wurde
nichts vereinbart, ist es
schwierig, festzulegen, wie viel Geld zurueckbehalten
werden darf. Die zurueckbehaltene Summe muss angemessen sein und darf
nicht unverhaeltnismae§ig hoch sein. Als
Faustregel kann man sagen, dass die zweifachen Maengelbeseitigungskosten
zurueckbehalten werden duerfen,
manchmal kommt auch der dreifache Betrag in Betracht. |
Fuer weitere
Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfuegung: KANZLEI KESLAR & KOLLEGEN Hermannstr.
4 ,87435 Kempten www.kanzleikeslar.de info@kanzleikeslar.de |
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